چند سوال رایج در خصوص برنده مزایده ملکی

• پرسش: هرگاه کسی در اجرای احکام از طریق مزایده ملکی را خریداری کند ولی ملک در تصرف دیگری باشد آیا دادگاه غیر از انتقال ملک و فراهم کردن مقدمات تنظیم سند به نام وی تکلیفی برای رفع تصرف و تحویل ملک به وی دارد؟

نظر اکثریت

اجرای احکام نمی‌تواند ملک را از تصرف متصرف خارج کند پس از انتقال سند رسمی به نام برنده مزایده وی می‌توان به حسب مورد دادخواست خلع ید یا تخلیه ملک را به دادگاه تقدیم کند، زیرا دادگاه یا اجرای احکام موظف است حکم را اجرا کند و در مورد خلع ید متصرف یا تخلیه ملک حکمی وجود ندارد و هرگونه اقدام خارج از محدوده حکم تخلف محسوب می‌شود.

نظر اقلیت

اجرای احکام یا دادگاه با انجام مزایده در واقع معامله انجام می‌دهد و مال غیرمنقول را به برنده مزایده می‌فروشد و بیع واقع می‌شود. طبق ماده ۳۶۲ قانون مدنی تسلیم مبیع از آثار بیع صحیح است؛ بنابراین، اگر مبیع در تصرف دیگری باشد دادگاه و اجرای احکام موظف‌اند مبیع را تسلیم برنده مزایده کنند. لازمه تسلیم مبیع این است که از متصرف خلع ید کنند و ملک را تحویل برنده مزایده دهند. این موضوع از ماده ۱۳۴ قانون اجرای احکام مدنی نیز قابل استنباط است.

نظر کمیسیون نشست قضایی (قم)

نظر اکثریت تأیید می‌شود.

• پرسش: آیا برنده مزایده ملکی که متصرف آن را با سند عادی خریده است باید علیه متصرف دادخواست خلع ید تقدیم کند یا چنین دادخواستی قابل استماع نیست؟

اولاً: ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ ناظر به اموال غیرمنقول است که سابقه ثبت ندارد؛ بنابراین از شمول ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی خارج است.

ثانیاً: تسلیم اموال غیرمنقولی که برابر ماده ۱۰۱ قانون مزبور توقیف شده است به برنده مزایده توسط اجرای احکام صورت می‌گیرد و علی‌الاصول نیاز به دادخواست خلع ید ندارد؛ اما اگر بنا به دلایلی چنین دادخواستی طرح شود قابل استماع است.

• پرسش: پس از جریان مزایده مال غیرمنقول و صدور سند به نام برنده مزایده، آیا اجرای احکام از محکوم‌علیه یا متصرف مال، خلع ید می‌نماید و آن را تحویل برنده مزایده می‌دهد یا مستلزم طرح دعوای خلع ید است؟

نظر اکثریت

با توجه به ماده ۳۶۲ قانون مدنی که مقرر داشته است: «عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌نماید» و ماده ۱۱۱ قانون اجرای احکام مدنی که مقرر داشته است: «مال غیرمنقول بعد از تنظیم صورت و ارزیابی، حسب مورد موقتاً به مالک یا متصرّف ملک تحویل می‌شود و مشارالیه مکلف است ملک را همان‌طوری که طبق صورت تحویل گرفته تحویل دهد» و مطابق مواد ۱۳۴ و ۱۳۷ همین قانون، پس از انجام مزایده و صدور سند به نام برنده مزایده، ملک موضوع مزایده باید به برنده تحویل و تسلیم گردد و این امر مستلزم طرح دعوای خلع ید نیست. بدیهی است چنانچه شخص ثالث مدّعی حقی باشد، طبق مقررات (از جمله مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ این قانون) می‌تواند شکایت کند.

نظر اقلیت

مفاد اجراییه، فقط راجع به فروش مال غیرمنقول است و دایره اجرا نمی‌تواند خارج از آن اقدام کند. ماده ۱۳۴ قانون اجرای احکام مدنی نیز راجع به مال منقول است و شامل مال غیرمنقول نمی‌شود؛ بنابراین، برنده مزایده باید علیه متصرّف، دعوای خلع ید مطرح کند.

نظر کمیسیون نشست قضائی 

 انجام مزایده که به‌وسیله اجرای احکام صورت می‌گیرد، صرفاً در حدود اجرای مقررات مزایده آن هم به نحوی که در قانون تعیین شده می‌باشد. با این توضیح که پس از خاتمه عمل مزایده و سپری شدن مدت اعتراض، دستور صدور سند مالکیت به نام خریدار یا محکوم‌له صادر می‌شود؛ لیکن رفع تصرف و خلع ید از ملک، نیاز به تقدیم دادخواست به محاکم دادگستری داشته و دایره اجرا در این مورد اختیاری ندارد.